加息非压死地产“最后一根稻草”

加息非压死地产“最后一根稻草”

【来源：普益财富综合】

10月19日中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

存款利率变化高于贷款利率。从各档期利率变化程度来看，新利率表现为对中长期存款利率的提高幅度要明显高于对中长期贷款利率的提高幅度。其中对于房地产行业影响较大的一年期以上各档期贷款利率均只增加了2个基点。

加息行为在我们看来可以反映两个层面的经济信息。

中央政府已经逐步减轻了对未来经济下滑的担忧。否则政府不会冒着影响整个经济活力的风险冒然加息。

本次加息代表着因为金融危机而造成的非正常性货币政策开始转为正常化。价格工具将重新成为货币政策的主要工具。

我们认为本次加息代表着加息周期已经到来，但是短期内不认为将连续迅速加息。主要原因是经济暂时并未显现过热。预计下一次加息的可能时点应该在2011年中期以后。

本次加息对购房者压力有限。在假设购房人属于首次购房、首付比例30%、房贷利率享受85折优惠的情况下，如果购房总价是100万、150万、200万，加息后实际每月所增加的月供比例最多不到原月供水平的2%。

本次加息对开发商利润影响不大、但影响当期现金流。从我们对A股主流地产上市公司中报测算来看，加息所造成上市地产商中报税后净利润的下降幅度很小。

加息后地产板块和市场指数未必不能获得正收益。通过对历次加息中房地产股和上证综合指数进行分析，我们发现加息不一定对板块、市场指数上行构成压力。但地产板块是否能跑赢市场指数依赖于房地产板块的基本面情况。

加息并非针对房地产行业。尽管此次加息“超预期”（因为此前央行周小川行长表示年内不会加息），但我们认为房地产调控并非触发此次加息的主要因素。

首先，当前离“9.29”新政还不到1个月，正处于政策观察期，没有必要在政策效果未明确之前用尽弹药。其次，如果要进一步打击商品房投资与投机，那么差别化的利率提升更加有效，而当前“一刀切”式的25个基点“以全概偏”重点不突出。最后，9月CPI超3.5%或将是本次加息的根源，针对国际汇率战争背景下国际流动性呈泛滥趋势的“未雨绸缪”，结合前期针对工农中建及招行民生存款准备金上调，显示管理层对于4季度国内物价和流动性的担忧。

按揭成本提高有限。我们以“贷款100万，按揭30年”的商业贷款为例，加息前7折利率、85折利率、基准利率和1.1倍利率的月按揭还款额（等额本金）分别为4865.69元、5398.20元、5956.98元和6343.06元，加息后分别为4947.54元、5502.85元、6085.81元和6488.64元，增加幅度分别为1.68%、1.94%、2.16%和2.30%，相对于超过3%的CPI而言成本提高是相对有限的。

加剧热钱流入的压力。在当前全球流动呈泛滥趋势的背景下，中国加息是有成本的，最为重要的是中外息差的进一步扩大，结合人民币升值的现状，热钱将进一步涌入国内，“外生”地增加国内流动性。上述流动性将以进入股市和楼市为主，“抄底中国”态势明显，人民币资产将进一步重估，于是房价调控更趋不确定性。

海通证券：因为本次加息幅度并不大，所以对行业整体影响有限。截至10月18日，A股市场动态PE在21.84倍，而房地产板块动态PE在24.17倍。我们继续维持对行业的“中性”评级。投资策略方面，如果板块出现连续非理性下跌，我们认为可以对具备明显估值优势的绩优股进行战略性配置。

浙商证券：维持行业“买入”评级。此次加息并非针对房地产行业，因此对于房地产所带来的影响也是“负面、正面相互交织”。与此同时，通胀压力与热钱流入所带来的人民币资产重估的逻辑不但未失效，当前商品房相对“供不应求”的状态还未根本扭转，房地产调控政策再次处于观察期。基于此，我们维持行业“买入”评级，重点推荐凤凰股份（600716）、宁波富达（600724）、新湖中宝 （600208）、荣盛发展 （002146）、合肥城建 （002208）和滨江集团（002244）。

中投证券：受行业调控的影响，前期房地产板块的估值已接近历史低位，板块已充分反映政策利空，估值见底。而行业龙头和优势公司的成本降低、盈利能力上升，将带领板块估值持续提升。我们坚定“看好”行业。建议大胆吸纳销售增长超预期，11年PE9-11倍的“招保万金、滨首世茂”、价值严重低估的“亿泛环宇”（亿城、泛海、环球、广宇发展）。