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万科：大块头有大智慧

推荐本文章 | 点击进入《普益财富周刊第129期》2010-08-16 来源：普益财富周刊第129期点击：46 推荐：0

都说船小好掉头，万科似乎要否定这一说法。万科是一个巨无霸，但他的反应无比矫健、灵活，以至于无论什么时候，他都能领跑，而别人只是昙花一现。

8月10日，万科A发布了一份令投资者兴奋的中报。上半年万科累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，为有史以来的最好水平。要知道，这个前提是4月17日，国务院出台了史上最严厉的防控计划，而在此前，房控的风声早已刮起……

又一份卓越的中报

　　万科企业股份有限公司于8月10日公布了2010年度中期报告。上半年万科累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，为有史以来的最好水平。尽管上半年竣工较少，但创纪录的已售未结数字，预示万科全年业绩增长已指日可待。

　　万科中报显示，因竣工量在时间分布上存在不均匀性，万科上半年结算资源较少，共实现营业收入167.7亿元，同比略有下降，但万科上半年已售未结资源较年初上升了50%，合同金额达到创纪录的573亿元。

　　万科总裁郁亮表示，由于公司大部分项目竣工集中在下半年，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长。

　　由于去年上半年结算项目大部分为08年市场调整期内售出，万科去年中期结算利润率处于近年来的低位。随着利润率的修复，万科今年上半年实现净利润28.1亿元，同比增长11.4%。

　　今年4月政府出台一系列调控政策以来，主要城市成交大幅缩量，而坚持以普通住宅为主的万科则依靠灵活的销售策略取得了良好的销售业绩。刚刚公布的月度销售公报显示，继6月以87.7亿元创造历史单月最高销售额后，万科7月又实现销售金额84.4亿元，同比增长64.9%。至此，今年以来万科已累计实现销售金额452.1亿元。今年后5个月，万科只要月均销售额达到40亿元，全年销售业绩就将稳超2009年。

　　截至中期，万科手持现金191亿元，在行业中处于领先位置，不仅财务状况稳健，也有望在下半年的土地市场上抓住可能出现的机会。

　　郁亮表示，此次调控决心、力度空前，公司将坚持“不囤地，不捂盘，不当地王”的“三不”原则，保持以普通住宅为主的产品结构，采用多种方式积极促进销售。

　　快速销售八城夺冠

　　4月中旬国务院出台“国十条”之后，市场反映迅速。据万科董事会秘书谭华杰介绍，万科关注的14个主要城市6月的成交量较今年4月下降幅度高达六成。长三角的一些热点城市，5、6月成交面积不仅较2009年下降八成左右，甚至也只有2008年同期的一半。

　　在市场预期扭转、观望情绪浓厚的情况下，万科合理定价、积极促销的策略使其在销售竞争中占据了更为有利的位置。

　　万科中报称，上半年万科在八个城市获得市场占有率排行榜首位。其中，在北京、天津、青岛三城市的排名上升至市场第一，而在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等五城市则是继续保持市场占有率第一的位置。

　　在万科总裁郁亮看来，在市场调整期取得这样的销售业绩，一方面由于采取了积极而灵活的销售策略，另一方面也与万科的产品结构特点有关。

　　前六个月万科销售的产品中，面积90平方米以下的产品销售套数占总销售套数的比重为59％，144平方米以下的产品总占比为89％。二季度144平方米以下普通住宅销售占比更是超过了九成。在行业主要企业中，万科中小套型产品如此之高的占比可谓绝无仅有。

郁亮表示，调控政策出台之后，投资性需求基本淡出，市场回归到自住购房者主导的状态。而中小户型普通住宅总价较低，也受到政策的鼓励，更受自住购房者的青睐。郁亮还表示，万科将继续坚持以中小户型普通住宅为主的产品结构，认真研究客户需求，开发适销对路的产品，同时采取多种方式积极促进销售，始终按照购房者愿意接受的价格售出房屋。

　　“单月业绩超百亿”

　　郁亮在万科中期业绩说明会上称，下半年万科的推盘量会比上半年有所上升。此外，由于上半年项目发展工作较为顺利，年初制定全年855万平方米的开工计划相对较为保守，因此公司全年实际的开工量可能大于年初计划。

　　万科称，陆续出台的房产调控政策使得自去年下半年以来部分城市房价过快上涨的局面已经结束，市场正在回归自住购房者主导的状态；对于资金充裕的企业来说，土地市场上可能出现机会。

　　因此万科对于公司下半年业绩预测表现得信心十足。万科执行副总裁王文金表示，由于公司大部分项目竣工集中在下半年，随着这些项目陆续竣工并转入结算，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长。

　　而郁亮则进行了更加大胆的预测，他表示，下半年的供应量要略多于上半年，万科的目标是跑赢大市，并不设定固定的销售目标，“我们需要的是屡创新高，我认为下半年单月销售过百亿元是有可能的。”郁亮预测的这一数字此前中国地产企业从未企及。

　　针对目前的市场调整，郁亮称，今年下半年房产项目供应增加会带来更大的经营压力，但由于公司产品中中小户型普通商品住房的比例高，将有助于公司更好地应对市场调整。据其介绍，目前万科的可售资源存量较低，产品库存可供大约3-4个月的销售量。价格策略不会是万科应对市场调整的最佳或主要手段。

　　循序渐进发展商业地产

　　上半年万科耗资200多亿元，拿地900多平方米，创历史之最。对此，万科执行副总裁王文金表示，今年以来土地市场逐渐降温，目前主要城市土地出让底价水平仍然较高，但成交溢价率已经明显下降。今年上半年拿地，时机优于去年下半年。同时郁亮也表示，万科目前的资金状况良好，如果市场成交持续低迷，行业资金面确实将逐步趋紧，土地市场可能出现机会。

　　郁亮称，不能指望地价有很大幅度下跌，因为拆迁成本在上升，而供应能力却受限，需求仍很旺盛。去年一线城市地价上涨时，万科在二三线城市买地；而当一线城市地价回调时，万科也不会放过机会。

　　但是郁亮不认为行业会出现大面积资金链断裂的情况，他说就目前来看，大多数开发商的资金状况比上一轮调整初期要好，一方面因为2009年市场成交旺盛，销售创新高；另一方面也反映了经过上轮调整后，开发商的资金安全意识增强。

　　针对万科是否会加大商业项目力度的疑问，郁亮表示，住宅依然是万科的主业，近期商业地产不会超过10%，未来两三年最多也不会超过20%。但是他同时也表示，由于近年来新出让项目中商业配套的比重普遍呈现上升趋势，再加上纯住宅小区也需要良好的商业配套，因此，万科将在坚持以住宅开发为主业的基础上，顺应城市的发展趋势，提升开发商业地产的专业能力，根据实际需要，循序渐进地发展商业地产业务。另外，他表示，并不认为商业地产的盈利会好于普通住宅。

　　郁亮还透露，万科积极参与保障房的建设，目前计划开工建设100万平方米的保障性住房，其中20万平方米建在深圳。

　 下半年必然调价

　　万科人士指出，2010年下半年房地产市场预计会出现一个供过于求的情况。从未来市场环境来看，价格调整是必然的结果。同时，万科不会有一个统一的销售和定价策略，但是在不同城市、不同项目上会采取更加灵活的定价。

　　银河证券分析师丁文认为，2008年的房地产行业调整，导致商品房单月新开工面积连续11个月负增长，直至2009年6月才转负为正。而商品房累计的新开工面积到2009年10月才实现了正增长。考虑到需要9到12个月的建设期，因此，在2010年的三季度，商品房的供应将会增长。

　　万科人士表示，去年四季度新开工面积增加明显，这些资源需要经过一段时间的建设才能变成可售资源。

　　王石在8月初的一次公开演讲中也表示，今年房地产企业推盘时间大多集中在9、10、11月份。随着房源大量增加，热点城市的房价还一直坚挺下去是不现实的，“热点城市肯定有回调空间”，“开发商死守房价是在与政策对赌。”